Da Francesco Garofalo Dal Piano del Governo al recupero degli alloggi pubblici, dall’housing sociale alla nuova Società della Casa di Milano: il confronto mette al centro il rapporto tra abitare, lavoro, mobilità, redditi e sviluppo urbano
Milano torna a interrogarsi sulla questione abitativa, ma lo fa andando oltre la tradizionale dimensione dell’emergenza. Il costo della casa, soprattutto nei territori a maggiore pressione immobiliare, è ormai strettamente legato alla possibilità stessa di vivere, lavorare e costruire il proprio futuro in una città. Affitti elevati, patrimonio pubblico inutilizzato, difficoltà per giovani e famiglie, rapporto tra salari e spesa abitativa, mobilità e trasformazioni demografiche compongono un quadro nel quale la politica della casa assume una dimensione economica, sociale e urbana insieme.
È questo il filo conduttore del convegno “Piano Casa: dall’emergenza abitativa a una risposta per l’Italia”, che si è tenuto il 28 settembre nella Sala Turismo di Confcommercio Milano, promosso dall’impresa sociale Milano PerCorsi, con il coinvolgimento di Italia Professioni.
Al centro del confronto è stato posto il Piano Casa del Governo, che punta a rendere disponibili circa 100 mila alloggi nell’arco di dieci anni, attraverso interventi destinati all’edilizia residenziale pubblica e sociale, all’housing sociale e alla mobilitazione di investimenti privati. Il quadro complessivo prevede oltre 10 miliardi di euro di risorse pubbliche.
Ma la dimensione finanziaria del programma rappresenta soltanto una parte della sfida. Il punto decisivo, emerso nel corso dell’incontro, riguarda infatti la capacità di trasformare risorse, patrimonio e strumenti amministrativi in abitazioni effettivamente disponibili.
Il Piano Casa e la sfida dell’attuazione
Il Piano Casa si colloca in un contesto nel quale la domanda abitativa non può essere affrontata attraverso un unico strumento. Il programma nazionale prevede infatti una pluralità di interventi, con il coinvolgimento dell’edilizia residenziale pubblica e sociale, dell’housing sociale e del settore privato.
Uno degli elementi centrali riguarda il patrimonio pubblico esistente. L’obiettivo indicato è il recupero di circa 60 mila alloggi pubblici oggi non disponibili perché necessitano di interventi di manutenzione e riqualificazione.
Nella fase iniziale il Governo aveva indicato 950 milioni di euro per avviare il programma di recupero e manutenzione del patrimonio pubblico. La successiva articolazione normativa ha definito il programma straordinario per il periodo 2026-2030, inserendolo nel più ampio quadro del Piano Casa.
Il tema assume una particolare rilevanza perché consente di spostare il baricentro della discussione: non soltanto costruire nuove abitazioni, ma verificare quanto patrimonio già esistente possa essere recuperato, riqualificato e rimesso a disposizione.
La domanda che attraversa il confronto milanese è dunque semplice nella formulazione, ma complessa nella realizzazione: come trasformare le risorse pubbliche e private in case realmente disponibili per chi vive e lavora in Italia?
La risposta passa inevitabilmente dalla conoscenza del patrimonio, dalla definizione delle priorità, dalla programmazione degli interventi e dalla capacità di trasformare i programmi in cantieri e, successivamente, i cantieri in abitazioni assegnabili.
Marcello Guadalupi: prima di costruire, recuperare ciò che già esiste
Ad aprire i lavori è stato Marcello Guadalupi, presidente di Milano PerCorsi – Impresa Sociale e presidente della Fondazione dei Commercialisti di Milano, promotore e organizzatore dell’incontro.
Il suo intervento ha collocato immediatamente la questione dentro una prospettiva sociale, ponendo l’attenzione sulla possibilità di recuperare e rimettere in circolo una parte del patrimonio esistente.
Immobili sfitti, alloggi inutilizzati, strutture da rigenerare e patrimoni che necessitano di interventi possono infatti rappresentare una componente significativa della risposta alla domanda abitativa.
Il ragionamento porta quindi direttamente al tema dell’efficienza nell’utilizzo delle risorse. Prima ancora di interrogarsi esclusivamente sulla quantità di nuove costruzioni necessarie, occorre comprendere quale parte del patrimonio esistente possa essere recuperata e resa nuovamente disponibile.
È una prospettiva che assume particolare importanza in una città come Milano, dove la pressione abitativa si intreccia con il valore degli immobili, la disponibilità degli alloggi e le esigenze di una popolazione che cambia.
Italia Professioni: il confronto con il mondo delle professioni
I saluti di Italia Professioni sono stati portati dal segretario, architetto Massimo Loiacono, che ha rappresentato l’associazione durante l’incontro.
La presenza del mondo professionale all’interno del confronto sottolinea una delle caratteristiche strutturali della questione abitativa: la trasformazione delle risorse in interventi concreti richiede competenze, progettazione, procedure amministrative e capacità di gestione.
La politica della casa, infatti, non si esaurisce nella disponibilità finanziaria. Tra la decisione di destinare risorse e la disponibilità effettiva di un’abitazione esiste una filiera fatta di ricognizione, progettazione, autorizzazioni, riqualificazione, gestione e assegnazione.
È proprio lungo questa filiera che si misura una parte essenziale della capacità di attuazione del Piano.
Felice Squitieri e il patrimonio pubblico da recuperare
Il tema del patrimonio pubblico è stato affrontato, in una prospettiva nazionale, da Felice Squitieri, architetto e commissario straordinario per il Piano Casa, intervenuto in collegamento.
Il ruolo affidatogli dal Governo riguarda la ricognizione dei fabbisogni e la programmazione degli interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale. Entro il 2027 il commissario è chiamato a lavorare sulla ricognizione degli immobili pubblici da destinare a progetti di edilizia sociale e sull’individuazione degli interventi necessari.
È uno dei passaggi fondamentali della fase attuativa.
Conoscere il patrimonio disponibile significa infatti poter stabilire dove intervenire, quali immobili siano recuperabili, quali siano le priorità territoriali e come indirizzare le risorse.
Il primo obiettivo riguarda gli alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi vuoti o non assegnabili perché necessitano di interventi. Il recupero di questi immobili assume una valenza che supera la dimensione strettamente immobiliare: significa rimettere in funzione un patrimonio già esistente e trasformarlo in una risposta concreta a una domanda abitativa reale.
La dimensione del programma restituisce la portata della sfida. Il Piano nazionale punta al recupero di circa 60 mila alloggi pubblici e, parallelamente, all’ampliamento dell’offerta abitativa attraverso diversi strumenti, compreso l’housing sociale.
Il passaggio determinante sarà dunque quello dall’individuazione degli immobili alla loro effettiva riqualificazione.
Roberto Traversi: una pluralità di strumenti
L’onorevole Roberto Traversi ha richiamato i diversi pilastri del Piano nazionale, dal patrimonio dello Stato alle risorse pubbliche fino al coinvolgimento del settore privato.
La pluralità degli strumenti riflette la complessità della domanda abitativa contemporanea.
La casa, infatti, non risponde più soltanto a una contrapposizione tra edilizia privata ed edilizia popolare. Esiste una fascia ampia di popolazione che necessita di soluzioni accessibili, ma che presenta condizioni economiche e caratteristiche differenti.
L’housing sociale, l’edilizia residenziale pubblica, il recupero del patrimonio esistente e l’intervento degli investimenti privati vengono quindi chiamati a concorrere, secondo modalità differenti, all’ampliamento dell’offerta.
Il Piano Casa si misura proprio con questa articolazione della domanda.
Milano e il patrimonio inutilizzato
Con Federico Bottelli, presidente della Commissione Casa e Piano Quartieri del Comune di Milano, il confronto è tornato alla dimensione concreta della città.
A Milano il tema delle case vuote e del patrimonio inutilizzato si accompagna alla necessità di rendere più efficaci e meno complesse le procedure.
La questione, quindi, non riguarda soltanto la disponibilità delle risorse. È necessario creare le condizioni affinché quelle risorse possano tradursi in tempi ragionevoli in abitazioni.
La stessa amministrazione milanese sta lavorando sul recupero del patrimonio pubblico e sulla destinazione di immobili comunali a forme di affitto accessibile.
È un passaggio particolarmente significativo perché riporta la discussione dal livello generale delle politiche nazionali a quello della gestione concreta del patrimonio urbano.
La disponibilità di una casa, infatti, dipende anche dalla capacità delle amministrazioni di individuare gli immobili, recuperarli, definire le modalità di utilizzo e inserirli in un sistema coerente di offerta abitativa.
La fascia intermedia tra edilizia popolare e mercato privato
Un’altra questione emersa durante il confronto riguarda una fascia di popolazione che non rientra tradizionalmente nelle categorie dell’edilizia popolare, ma che allo stesso tempo incontra difficoltà nel sostenere gli attuali livelli del mercato privato.
A richiamare questo aspetto è stato Alessandro Verri, consigliere comunale e capogruppo della Lega al Comune di Milano.
Si tratta di famiglie e lavoratori che si trovano in una condizione intermedia: redditi non sufficientemente bassi per accedere all’edilizia popolare, ma non abbastanza elevati per sostenere senza difficoltà il costo degli affitti del mercato privato.
Questa fascia amplia la prospettiva dell’emergenza abitativa.
La questione della casa non riguarda infatti esclusivamente le situazioni di maggiore fragilità sociale. Il costo dell’abitare può incidere anche sulla condizione economica di persone occupate, famiglie e lavoratori che, pur disponendo di un reddito, devono destinare una quota significativa delle proprie risorse alla casa.
È uno dei nodi attraverso i quali la questione abitativa entra direttamente nel rapporto tra lavoro, reddito e qualità della vita.
Fabrizio De Pasquale e la casa come servizio essenziale
Fabrizio De Pasquale, vicesegretario di Forza Italia, ha richiamato la funzione pubblica della casa, facendo riferimento alla memoria degli istituti delle case popolari e del Piano Fanfani.
Il significato dell’intervento è stato quello di ricondurre l’abitare dentro una concezione più ampia del welfare.
In questa prospettiva la casa non viene considerata soltanto come un bene immobiliare, ma come un servizio essenziale da mettere in relazione con scuola, assistenza, servizi di prossimità e qualità urbana.
È un’impostazione che modifica anche il modo di leggere la pianificazione.
Un’abitazione inserita in un territorio privo di servizi, collegamenti o opportunità può infatti rispondere solo parzialmente alla domanda di accessibilità. L’abitare deve essere considerato all’interno di un sistema urbano più ampio.
Emmanuel Conte: la casa come infrastruttura sociale ed economica
È stato Emmanuel Conte, assessore al Bilancio, Demanio e Piano Straordinario Casa del Comune di Milano, ad ampliare ulteriormente l’orizzonte del confronto.
Nel suo intervento la questione abitativa è diventata una questione di modello urbano.
Milano, è stato sottolineato, non può essere letta esclusivamente entro i confini amministrativi del Comune. Il mercato della casa è già metropolitano e le politiche abitative devono necessariamente confrontarsi con questa realtà.
Il ragionamento porta direttamente al rapporto tra abitazione, trasporto pubblico, servizi e lavoro.
Una casa accessibile non è realmente tale se costringe chi la abita a sostenere ogni giorno spostamenti molto lunghi per raggiungere il luogo di lavoro o i servizi essenziali.
L’accessibilità abitativa, quindi, non coincide esclusivamente con il prezzo dell’alloggio. È legata anche alla posizione, ai collegamenti e alla possibilità di partecipare alla vita economica e sociale della città.
Da qui deriva una concezione dell’abitare come infrastruttura sociale, da progettare insieme alla mobilità e alla rigenerazione urbana.
Il riferimento a Vienna e il modello di città
Nel corso dell’intervento è stato richiamato anche il caso di Vienna, indicato come esperienza europea da osservare per la capacità di costruire nel tempo una politica abitativa strutturale.
Il riferimento riguarda un modello nel quale patrimonio pubblico e sociale costituiscono una componente permanente dell’offerta abitativa.
Il confronto non assume soltanto un valore urbanistico, ma pone una questione di carattere più generale: se la casa viene considerata una componente stabile del welfare, allora deve entrare stabilmente anche nelle politiche pubbliche, nella programmazione urbana e nelle strategie di sviluppo.
Il tema diventa dunque quello della continuità delle politiche.
Una politica abitativa strutturale richiede infatti programmazione nel tempo, strumenti permanenti e una capacità di coordinare patrimonio, risorse e territorio.
La nuova Società della Casa di Milano
All’interno di questo quadro si inserisce la strategia annunciata da Emmanuel Conte sul patrimonio esistente del Comune di Milano.
L’amministrazione ha avviato un percorso finalizzato al recupero di immobili pubblici, compresi quelli precedentemente destinati alla vendita, con l’obiettivo di destinarli all’affitto accessibile.
Nel corso del confronto è stata inoltre annunciata la nascita della Società della Casa, una nuova società partecipata interamente pubblica dedicata all’housing sociale.
La struttura di governance dovrà essere integrata o sviluppata a partire dalle competenze di MM.
La società dovrebbe occuparsi della gestione e della valorizzazione del patrimonio pubblico destinato all’affitto a canone calmierato, anche attraverso l’acquisizione e la rigenerazione di immobili, mentre la proprietà degli immobili resterebbe in capo al Comune di Milano.
Le linee guida prevedono inoltre un contributo in conto capitale e il possibile conferimento di immobili comunali o da acquisire.
Secondo quanto illustrato nel corso dell’incontro, la struttura societaria e il piano economico-finanziario dovrebbero essere definiti entro ottobre e sottoposti al Consiglio comunale per l’approvazione.
L’iniziativa si inserisce quindi nella più ampia strategia di utilizzo del patrimonio pubblico come strumento di politica abitativa.
Casa, lavoro e reddito
La relazione tra costo dell’abitare e condizioni economiche è stata affrontata da Luca Stanzione, segretario generale della Camera del Lavoro Metropolitana di Milano.
Il punto di partenza è il rapporto tra salario e spesa abitativa.
Quando il costo della casa cresce in rapporto al reddito, anche chi dispone di un lavoro può vedere ridursi sensibilmente la propria capacità economica.
La questione abitativa assume quindi una dimensione direttamente collegata al lavoro.
Il problema non riguarda soltanto chi è privo di reddito o chi si trova nelle fasce di maggiore fragilità. La difficoltà di sostenere i costi dell’abitare può coinvolgere una parte crescente della popolazione a reddito medio.
È un passaggio importante per comprendere perché la politica della casa sia ormai collegata anche alla competitività dei territori.
La possibilità di vivere vicino ai luoghi di lavoro, di sostenere un affitto compatibile con il proprio reddito e di accedere ai servizi influenza infatti le condizioni attraverso cui le persone possono scegliere dove abitare e dove lavorare.
Enrico Marcora: la necessità di una politica nazionale continuativa
Enrico Marcora, consigliere comunale, ha richiamato la necessità di una politica nazionale della casa capace di garantire continuità e coordinamento.
Il tema della programmazione emerge così nuovamente come uno degli elementi centrali del confronto.
Interventi isolati difficilmente possono rispondere a una questione che coinvolge patrimonio, investimenti, edilizia sociale, mercato degli affitti, redditi e trasformazioni urbane.
La politica abitativa richiede invece una strategia capace di mantenere una direzione nel tempo.
In questo senso il Piano Casa rappresenta anche una verifica della capacità delle istituzioni di coordinare livelli diversi di intervento e di trasformare programmi e stanziamenti in risultati misurabili.
La trasformazione demografica di Milano
Un altro elemento del confronto riguarda la trasformazione della domanda abitativa.
Bruno Dapei, direttore dell’Osservatorio Metropolitano di Milano, ha inserito la questione nella trasformazione demografica della città.
La crescita dei nuclei unipersonali e la riduzione della dimensione media delle famiglie modificano infatti anche il tipo di abitazioni richieste.
Il problema, quindi, non è soltanto quantitativo.
Non basta interrogarsi su quante case siano necessarie. Occorre anche comprendere quali caratteristiche debbano avere gli alloggi per rispondere a una società nella quale sono cambiate le strutture familiari e i modi di vivere.
La trasformazione demografica diventa così una variabile essenziale della pianificazione abitativa.
Una politica della casa efficace deve necessariamente confrontarsi con la composizione della popolazione, con le nuove esigenze dei nuclei familiari e con le trasformazioni sociali che attraversano le città.
Dai quartieri la misura concreta dell’emergenza
A concludere i lavori è stato Natale Carapellese, presidente del Municipio 5 di Milano, riportando il confronto alla dimensione territoriale.
È proprio nei quartieri che le trasformazioni abitative diventano concrete.
La dimensione municipale rappresenta un punto di osservazione diretto sulle modificazioni sociali, demografiche e abitative della città e consente di leggere gli effetti delle politiche attraverso le esigenze quotidiane delle persone.
La casa, infatti, non è una questione astratta.
Si traduce nella possibilità di rimanere in un quartiere, di raggiungere il luogo di lavoro, di accedere ai servizi, di sostenere il costo dell’affitto e di costruire relazioni sociali all’interno del territorio.
Per questo la dimensione locale resta fondamentale anche quando il quadro delle politiche è nazionale.
Dal patrimonio alle abitazioni disponibili
Dal confronto milanese emerge un elemento comune: la questione abitativa non può essere affrontata soltanto attraverso la disponibilità di risorse finanziarie.
I numeri del Piano Casa restituiscono la dimensione della sfida: circa 100 mila alloggi nell’arco di dieci anni, oltre 10 miliardi di euro di risorse pubbliche complessive e circa 60 mila alloggi pubblici da recuperare, con un primo stanziamento annunciato di 950 milioni di euro per avviare il programma di recupero del patrimonio pubblico.
Ma tra lo stanziamento e il risultato esiste un passaggio decisivo.
Occorre individuare gli immobili, verificarne le condizioni, stabilire le priorità, programmare gli interventi, superare gli ostacoli procedurali, aprire i cantieri e arrivare infine alla disponibilità delle abitazioni.
È in questo percorso che si concentra una parte essenziale della sfida del Piano Casa.
Il successo della programmazione, infatti, non sarà misurabile soltanto attraverso le risorse stanziate o il numero degli interventi previsti, ma attraverso la capacità di trasformare quelle decisioni in abitazioni effettivamente disponibili.
La casa come infrastruttura della città
Il confronto ha progressivamente spostato il tema dall’edilizia alla città.
La politica della casa si intreccia con la politica economica, il lavoro, la mobilità, la trasformazione demografica, la rigenerazione urbana e la coesione sociale.
Una casa accessibile inserita in un quartiere privo di collegamenti e servizi risponde soltanto parzialmente al problema. Allo stesso modo, un patrimonio pubblico recuperato ma non adeguatamente gestito rischia di non produrre nel tempo tutti gli effetti attesi.
L’abitare deve quindi essere considerato all’interno di una strategia urbana più ampia.
È questa la prospettiva che emerge soprattutto dal confronto sulla dimensione metropolitana di Milano: la casa non può essere separata dai luoghi in cui le persone lavorano, si muovono, studiano e utilizzano i servizi.
In questa prospettiva il concetto di infrastruttura sociale assume un significato concreto.
La casa contribuisce infatti a determinare la possibilità stessa di partecipare alla vita della città.
La vera sfida: trasformare la programmazione in risultati
La fase decisiva, per il Piano Casa, sarà dunque quella dell’attuazione.
La ricognizione del patrimonio dovrà tradursi nella definizione degli interventi. Le risorse dovranno diventare cantieri. I cantieri dovranno produrre alloggi. Gli alloggi dovranno essere inseriti in un sistema capace di garantire accessibilità e continuità.
È un processo nel quale il ruolo delle istituzioni, delle amministrazioni locali, dei professionisti e degli operatori coinvolti assume particolare rilevanza.
A Milano, la discussione sulla nuova Società della Casa si colloca precisamente in questo scenario: utilizzare una struttura pubblica per gestire e valorizzare patrimonio destinato all’affitto a canone calmierato, mantenendo la proprietà degli immobili in capo al Comune e sviluppando strumenti di acquisizione e rigenerazione.
Sul piano nazionale, il ruolo del commissario e la ricognizione del patrimonio pubblico rappresentano un altro tassello della medesima sfida.
Sono percorsi differenti, ma accomunati dalla necessità di passare dalla programmazione alla realizzazione.
Una questione che riguarda il futuro delle città
Il convegno di Milano ha riportato al centro una questione che supera la sola dimensione edilizia.
La casa è contemporaneamente una questione sociale, economica e urbana. Incide sui redditi, sulla mobilità dei lavoratori, sulla composizione demografica, sulla possibilità di mantenere popolazione e competenze nei territori e sulla qualità della vita.
Per questo il Piano Casa non può essere letto soltanto come un programma di costruzione o recupero di abitazioni.
La vera partita riguarda la capacità di utilizzare patrimonio pubblico, risorse, investimenti privati, housing sociale e strumenti amministrativi all’interno di una politica abitativa strutturale.
A Milano, dove la pressione sul mercato immobiliare rende particolarmente evidente il rapporto tra costo della casa e accessibilità urbana, questa sfida assume una dimensione ancora più significativa.
Il passaggio decisivo resta quello indicato nel corso del confronto: dall’emergenza alla programmazione, dal patrimonio inutilizzato alle abitazioni disponibili, dalle risorse agli interventi concreti.
È in questo passaggio che si misura la capacità di una politica della casa di incidere sulla vita delle persone, sul lavoro e sulla competitività dei territori.
La sfida non consiste soltanto nel costruire più abitazioni, ma nel creare le condizioni perché la casa possa tornare a essere una possibilità concreta per chi vive e lavora in Italia.
Il confronto di Milano ha così messo in evidenza una prospettiva destinata ad assumere un peso crescente: garantire l’accesso alla casa significa affrontare contemporaneamente una questione economica, sociale, urbana e di sviluppo. E significa, soprattutto, interrogarsi sul modello di città che si vuole costruire per gli anni a venire.