Da Redazione Isfoa La stretta sugli affitti brevi proposta dall’Unione europea amplia i poteri degli enti locali nelle aree ad alto stress abitativo. Il centrodestra si oppone.
La stretta sugli affitti brevi entra ufficialmente nell’agenda europea. Con la presentazione dell’Affordable Housing Act, la Commissione europea propone un quadro comune che consentirebbe agli enti locali di introdurre restrizioni sulle locazioni turistiche, sulle seconde case e, in determinate circostanze, sull’acquisto di immobili non destinati ad abitazione principale.
L’obiettivo dichiarato è contrastare l’aumento dei prezzi e la progressiva riduzione degli alloggi disponibili per residenti, famiglie, giovani e lavoratori nelle città caratterizzate da una forte pressione abitativa. Il provvedimento, tuttavia, non introduce automaticamente divieti validi in tutta l’Unione e non obbliga i Comuni a intervenire. Offre piuttosto una cornice giuridica entro la quale le autorità nazionali, regionali e locali potranno adottare misure mirate.
La proposta, presentata il 9 settembre dalla Commissione europea, dovrà essere esaminata dal Parlamento europeo e dal Consiglio. Soltanto al termine dell’iter legislativo, e dopo l’eventuale approvazione definitiva, potrà diventare applicabile.
Stretta sugli affitti brevi, il ruolo dei Comuni
Il punto centrale dell’Affordable Housing Act riguarda il rafforzamento dei poteri delle amministrazioni locali. Negli ultimi anni numerose città europee hanno tentato di limitare l’espansione delle locazioni turistiche attraverso tetti al numero di notti, licenze, registri obbligatori e vincoli territoriali. Diversi provvedimenti sono però finiti davanti ai giudici, alimentando un contenzioso complesso sulla libertà d’impresa e sul diritto di proprietà.
La proposta europea punta a ridurre questa incertezza. Se un’amministrazione sarà in grado di dimostrare l’esistenza di un effettivo “stress abitativo”, potrà adottare limitazioni motivate, proporzionate e circoscritte alle aree interessate.
Le misure potrebbero riguardare il numero delle autorizzazioni, la durata annuale delle locazioni, l’utilizzo turistico degli immobili residenziali e l’acquisto di abitazioni da parte di soggetti commerciali. Non si tratta, dunque, di una sospensione generalizzata degli affitti brevi, ma della possibilità di intervenire dove l’espansione del mercato turistico contribuisce a ridurre l’offerta residenziale.
Ogni restrizione dovrà essere fondata su dati verificabili, avere carattere non discriminatorio ed essere limitata nel tempo. I Comuni non riceverebbero quindi una libertà assoluta: le decisioni dovranno rispettare i principi europei di necessità e proporzionalità.
Quando un’area è considerata ad alto stress abitativo
Bruxelles individua criteri comuni per stabilire quando una zona possa essere definita ad alto stress abitativo. Il primo parametro è il rapporto tra il prezzo medio di un’abitazione e il reddito disponibile pro capite. La soglia indicata corrisponde ad almeno otto annualità di reddito necessarie per acquistare un immobile di dimensioni medie.
A questo elemento deve aggiungersi una crescita del rapporto tra prezzi e redditi registrata nel corso degli ultimi dieci anni. Il dato serve a dimostrare che l’accessibilità alla casa non rappresenta una difficoltà momentanea, ma il risultato di un deterioramento progressivo.
L’autorità competente dovrà inoltre valutare le prospettive dei tre anni successivi, considerando andamento demografico, disponibilità di abitazioni e sviluppo della domanda. Qualora il rapporto tra prezzo della casa e reddito raggiunga o superi quota dieci, la condizione di stress potrebbe essere riconosciuta senza dover soddisfare contemporaneamente tutti gli altri requisiti.
La classificazione non sarebbe permanente. Secondo il quadro illustrato, gli indicatori e le restrizioni dovrebbero essere sottoposti a verifiche periodiche, così da evitare che misure eccezionali continuino a produrre effetti anche quando l’emergenza è terminata.
Cosa cambia concretamente per i proprietari
Per i proprietari di immobili non scatterebbe alcun divieto immediato. L’approvazione dell’Affordable Housing Act non trasformerebbe automaticamente una seconda casa in un’abitazione soggetta a vincoli, né imporrebbe in ogni territorio europeo un limite uniforme alle locazioni turistiche.
Gli effetti dipenderebbero dalle successive decisioni delle autorità competenti. Un Comune situato in una zona ad alta pressione potrebbe, per esempio, fissare un numero massimo di giorni durante i quali concedere un appartamento in locazione breve. Potrebbe introdurre un tetto alle nuove licenze oppure riservare alcune aree alla residenza stabile.
La proposta distingue inoltre tra abitazione principale e altri immobili residenziali. La maggiore attenzione sarebbe rivolta alle case non utilizzate come dimora abituale dal proprietario e destinate prevalentemente al mercato turistico o a finalità d’investimento.
Per gli immobili già posseduti viene riaffermato il principio di non retroattività. I diritti acquisiti non sarebbero cancellati dal nuovo quadro europeo. Eventuali limitazioni riguarderebbero soprattutto nuove autorizzazioni, nuovi utilizzi e future operazioni di acquisto, secondo le regole che ciascuna autorità deciderà di introdurre.
Il nodo delle seconde case e delle compravendite
Uno degli aspetti politicamente più delicati è la possibilità di limitare l’acquisto o l’impiego di terreni e immobili residenziali non destinati ad abitazione principale. In presenza di un mercato fortemente squilibrato, le autorità potrebbero porre condizioni alle operazioni effettuate da imprese, fondi o altri soggetti commerciali.
Questo non significa che ogni proprietario di una seconda casa sarà obbligato a venderla o a trasformarla nella propria residenza. Significa, invece, che in una specifica area dichiarata sotto pressione un’amministrazione potrebbe condizionare le nuove compravendite alla destinazione residenziale stabile dell’immobile.
Anche in questo caso, la misura dovrebbe essere giustificata da un interesse pubblico concreto e rispettare criteri rigorosi. La Commissione indica, inoltre, che strumenti quantitativi o regimi capaci di tutelare le attività già esistenti possono risultare più appropriati di un divieto assoluto.
La questione investe un equilibrio particolarmente sensibile: da una parte il diritto di proprietà e la libertà di investimento, dall’altra la necessità di garantire l’accesso alla casa nelle città dove studenti, lavoratori e famiglie vengono progressivamente allontanati dai prezzi.
Bruxelles: nessun obbligo imposto dall’alto
Il commissario europeo per l’Energia e l’Edilizia abitativa, Dan Jørgensen, ha precisato che la Commissione non intende contrastare gli affitti brevi in quanto tali. Le locazioni turistiche rappresentano una risorsa economica per molti proprietari e contribuiscono allo sviluppo di numerosi territori.
Il problema emerge quando la loro concentrazione sottrae una parte significativa del patrimonio immobiliare alla residenza ordinaria, determinando aumenti dei canoni e difficoltà di accesso alla casa. L’intervento europeo vuole offrire agli enti locali gli strumenti per affrontare queste situazioni senza imporre un modello identico a città profondamente diverse.
L’effetto sui prezzi non sarà necessariamente immediato. La stessa impostazione del provvedimento riconosce che i risultati dipenderanno dalle condizioni locali e dalle decisioni adottate dalle singole amministrazioni. La crisi abitativa, infatti, non nasce da una sola causa: pesano la scarsità di nuove costruzioni, l’aumento dei costi, gli immobili inutilizzati, i cambiamenti demografici e la concentrazione della domanda nelle grandi città.
La contrarietà del centrodestra italiano
La proposta ha provocato una netta reazione dei partiti italiani di centrodestra. La Lega parla di un nuovo attacco alla proprietà privata e ai risparmi delle famiglie, contestando l’introduzione di ulteriori vincoli europei dopo il dibattito sulle prestazioni energetiche degli edifici.
Antonella Sberna, eurodeputata di Fratelli d’Italia, sostiene che non debba essere Bruxelles a stabilire quante locazioni brevi possano essere presenti in una città. Letizia Moratti, esponente di Forza Italia, giudica invece il provvedimento sbagliato nell’impostazione e potenzialmente pericoloso per le conseguenze sul diritto di proprietà.
Le critiche riguardano anche il rischio di scoraggiare gli investimenti e penalizzare piccoli proprietari che utilizzano le locazioni brevi per integrare il proprio reddito. Sul fronte opposto, i sostenitori del progetto evidenziano che il quadro europeo non introduce obblighi generalizzati, ma lascia alle autorità locali la scelta di intervenire sulla base di condizioni documentate.
Una proposta destinata a cambiare il mercato della casa
Il confronto è appena iniziato. Parlamento europeo e Stati membri potranno modificare criteri, garanzie e ambito di applicazione prima dell’approvazione definitiva. Per questo, oggi non è corretto parlare di una legge già operativa o di limitazioni immediatamente applicabili ai proprietari italiani.
La stretta sugli affitti brevi rappresenta però un passaggio politico rilevante. Per la prima volta l’Unione tenta di costruire una cornice comune entro cui bilanciare turismo, investimenti immobiliari, autonomia locale e diritto all’abitazione.
La sfida sarà evitare due rischi opposti: lasciare le città prive di strumenti davanti a un’emergenza sociale crescente oppure introdurre vincoli sproporzionati che colpiscano indiscriminatamente famiglie e piccoli risparmiatori. La qualità delle regole dipenderà proprio dalla capacità di distinguere tra territori, proprietari e modelli economici differenti, conservando al centro una questione essenziale: la casa non è soltanto un bene patrimoniale, ma il luogo dal quale prende forma la vita di una comunità.